Kosten WKO-installaties zijn lang niet altijd servicekosten!

De Hoge Raad heeft op 21 januari jl. een arrest gewezen waarin hij is ingegaan op de vraag of een warmte-koudeopslag-installatie (WKO) een ‘onroerende aanhorigheid’ is in de zin van art. 7:233 BW (vindplaats: ECLI:NL:HR:2022:61).

Een belangrijke uitspraak die erg ongunstig kan zijn voor (sociale) verhuurders die via collectieve warmte-installaties, zoals WKO, warmte leveren aan hun huurders. Nu de Hoge Raad heeft geoordeeld dat WKO in beginsel een onroerende aanhorigheid is, kan de verhuurder de kapitaals- en onderhoudslasten ervan niet apart als servicekosten bij de huurder in rekening brengen. Deze zullen dus betaald moeten worden uit de overeengekomen huurprijs.

Het hof oordeelde dat de door huurders te veel betaalde bedragen als onverschuldigd betaald kunnen worden teruggevorderd van de verhuurder. De Hoge Raad laat dit oordeel in stand. Dit kan betekenen dat huurders, naast verlaging van de servicekosten, recht hebben op (gedeeltelijke) teruggave van het te veel betaalde bedrag. Wij helpen u graag bij het in kaart brengen van de mogelijkheden.

Dit brengt nadelige consequenties met zich mee voor verhuurders. Huurders die namelijk teveel betaald hebben, doordat de WKO-installatie aan hen in rekening zijn gebracht door de verhuurder, zouden deze bedragen (gedeeltelijk) terug kunnen gaan vorderen in de toekomst.

Onroerende aanhorigheden zijn voorzieningen die naar hun aard (feitelijk of goederenrechtelijk) onlosmakelijk verbonden zijn met de gehuurde ruimte. De Hoge Raad oordeelt dat dit aan de hand van de bestanddeeltoets van art. 3:4 BW moet worden beoordeeld. Hierbij is het niet relevant of de eigenaar van de woonruimte ook de eigenaar is van de onroerende aanhorigheid (r.o. 3.1.2).

Het hof overwoog dat de WKO-installatie en de afleverset in de gegeven omstandigheden onroerende aanhorigheden zijn als bedoeld in art. 7:233 BW. De WKO-installatie is onroerend, fysiek verbonden met het gehuurde en behoort naar haar aard tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van elk appartement in het gebouw. De Hoge Raad oordeelt dat het hof, tegen de achtergrond van de bestanddeeltoets van art. 3:4 BW, geen blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting (r.o. 3.1.3).