Verborgen gebreken kunnen zich bij vele zaken voordoen, maar kennen we vooral van problemen na aankoop van een woning. Verborgen gebreken is een gebrek aan de koopwoning dat pas na de levering wordt ontdekt. In beginsel komen gebreken van de koopwoning voor eigen risico van de koper. Maar soms is de verkoper aansprakelijk voor de verborgen gebreken. Dat kan betekenen dat hij het gebrek moet (laten) repareren en/of de reparatiekosten ervan moet betalen.
Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat een zaak de eigenschappen moet bezitten die de koper op grond van de koopovereenkomst daarvan mocht verwachten. Is dit niet het geval, dan kan de verkoper aansprakelijk zijn.
In de koopovereenkomst van een woning wordt vaak opgenomen dat de woning de eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn. Voor de uitleg van het begrip normaal gebruik moet volgens de Hoge Raad aangesloten worden bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Het komt er vaak op neer dat de woning op een veilige manier met een redelijke mate van duurzaamheid bewoond moet kunnen worden en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
Gebreken aan de woning komen in beginsel voor eigen risico van de koper, tenzij:
– het gebrek zodanig ernstig is dat de woning niet normaal gebruikt kan worden;
– het gebrek bekend was bij de verkoper en hij/zij dit niet heeft gemeld aan de koper;
De verkoper is niet automatisch aansprakelijk als sprake is van een gebrek dat een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Op de kopende partij rust namelijk een onderzoeksplicht en op de verkopende partij een mededelingsplicht.
Koper heeft een onderzoeksplicht
De koper van de woning heeft een zogeheten onderzoeksplicht. De koper moet een zorgvuldige en actieve houding aannemen bij de bezichtiging van de woning. Bij twijfel over de onderhoudsstaat van de woning, moet de koper onderzoek doen hiernaar. Denk bijvoorbeeld aan zichtbare scheurtjes in de muren.
De omvang van deze onderzoeksplicht van de koper is afhankelijk van de aard van de zaak en alle andere omstandigheden. Betreft het een woning uit de jaren 60, dan is de omvang van de onderzoeksplicht van de koper groter dan bij de aankoop van een woning die nog maar een paar jaar oud is.
Om te voldoen aan de onderzoeksplicht kan de koper bijvoorbeeld de woning bezichtigen, vragen stellen aan de verkoper en/of een bouwkundig onderzoek laten verrichten. In de huidige oververhitte woningmarkt kan dit lastig zijn doordat de kopende partij snel moet handelen om kans te maken op de woning.
Een beroep van de koper op non-conformiteit zal niet slagen wanneer hij tijdens het sluiten van de koopovereenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn met de gebreken in de woning.
Verkoper heeft mededelingsplicht
De mededelingsplicht houdt in dat de verkoper ook rekening dient te houden met de belangen van de koper. In het algemeen dient de verkoper mededeling te doen wanneer hij een bepaalde eigenschap van het huis kende (of behoorde te kennen) die niet bekend is bij de koper, terwijl de verkoper wist (of behoorde te weten) dat die eigenschap voor de koper van belang is. De verkoper hoeft geen mededelingen te doen over eigenschappen van de woning die de koper zelf eenvoudig kan, of had kunnen, zien.
Ondanks de mededelingsplicht van de verkoper dient u dus als koper te allen tijde oplettend en zorgvuldig te zijn.
Verhouding mededelingsplicht vs onderzoeksplicht
De Hoge Raad heeft diverse uitspraken gedaan over de onderzoeks- en mededelingsplicht. Het uitgangspunt is dat de koper in beginsel mag afgaan op de juistheid van de mededelingen van de verkoper en dat de mededelingsplicht prevaleert boven de onderzoeksplicht.
Wanneer de verkoper mededelingen had moeten doen, kan hij zich niet beroepen op het feit dat de koper geen onderzoek heeft gedaan of heeft laten doen. Echter, als de koper kennis had van het gebrek, dan kan hij niet wijzen naar de mededelingsplicht van de verkoper.
Of er voldaan is aan de onderzoeksplicht dan wel de mededelingsplicht, hangt af van de omstandigheden van het geval. De koper dient alert te zijn op dat hij voldoende onderzoek doet en de verkoper dient goed op te letten welke mededelingen hij over de woning doet.
Heeft u vragen over de koop of verkoop van een woning, bent u geconfronteerd met verborgen gebreken of wordt u als verkopende partij aansprakelijk gesteld? Neem dan contact met ons op zodat wij vrijblijvend kunnen bekijken welke stappen u kunt nemen. Met onze ervaring binnen het vastgoedrecht, staan wij zowel kopers als verkopers bij.
[1] Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414.
[2] Hoge Raad 15 november 1957, ECLI:NL:HR:1957:AG2023 (Baris/Riezenkamp) & Hoge Raad 21 december 1990, ECLI:NL:HR:1990:ZC0088 (Van Geest/Nederlof).
[3] Hoge Raad 30 november 1973, ECLI:NL:HR:1973:AC5383 (Van der Beek/Van Dartel).
