De Hoge Raad doet uitspraak met betrekking tot de opzegging van een huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik (ECLI:NL:HR:2022:494)*

De Hoge Raad heeft op 1 april 2022 uitspraak gedaan over een zaak waarbij in het geding was of de huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte kon worden opgezegd wegens dringend eigen gebruik. De verhuurder wilde in het pand een hotel gaan exploiteren. In het arrest geeft de Hoge Raad het juridisch kader voor de beoordeling van het opzeggen van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruik van de verhuurder.

Uit het arrest volgen twee belangrijke rechtsregels. Voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik kunnen algemene bedrijfseconomische redenen voldoende zijn. Daarbij is het niet vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het gehuurde nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te bieden. De stelplicht en bewijslast van de stelling dat de verhuurder andere mogelijkheden had waarvan hij gebruik kon maken, rust niet op de verhuurder maar op de huurder.

 

Opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte

Aan een huurder van een bedrijfsruimte, in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), komt relatief veel huurbescherming toe. Dit uit zich in het volgende. De huurovereenkomst van een bedrijfsruimte wordt in de regel aangegaan voor twee perioden van elk vijf jaar. Na afloop van deze perioden wordt de huurovereenkomst verlengd voor onbepaalde tijd, tenzij partijen anders overeenkomen. Daarnaast uit de huurbescherming zich in het feit dat voor de opzegging van de huurovereenkomst van een bedrijfsruimte strenge regels en gronden gelden.

De huurovereenkomst kan aan het einde van de eerste of tweede periode worden opgezegd, zie artikel 7:293 lid 1 BW. Er kan slechts worden opgezegd op basis van de beëindigingsgronden van artikel 7:296 BW.

Als de verhuurder wil opzeggen tegen het einde van de eerste periode, eerste vijf jaar, dan kan dit enkel in het geval van slechte bedrijfsvoering door de huurder of als de verhuurder de bedrijfsruimte nodig heeft voor eigen gebruik. De verhuurder dient de opzegging te doen per aangetekende brief of exploot en moet hierin de opzeggingsgrond vermelden. De huurder moet daarnaast instemmen met de opzegging. Doet de huurder dit niet, dan dient de rechter hierover te oordelen.

Als de verhuurder wil opzeggen tegen het einde van de tweede periode, meer dan vijf jaar maar minder dan tien jaar, dan kan de verhuurder dat doen op grond van artikel 7:296 lid 3 BW. De opzegging zal geschieden op basis van een belangenafweging tussen de belangen van de verhuurder om de overeenkomst te beëindigen en de belangen van de huurder om de overeenkomst voort te zetten. Voorwaarde voor een beroep op lid 3 is dat één van de voorwaarden van artikel 7:296 lid 1 BW zich voordoet en de huurder niet instemt met een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst of dat de verhuurder wil overgaan tot verwezenlijking van de op het verhuurde liggende bestemming krachtens een bestemmingsplan.

Het geschil

Sinds 2002 is de verhuurder eigenaar geworden van het pand in Amsterdam. De verhuurder heeft van 2002 tot 2006 een hotel gedreven in het pand. In maart 2006 heeft de verhuurder de onderneming verkocht aan Hotel De Lantaerne Leidsekade B.V. en het pand aan dit bedrijf verhuurd. Er is een schriftelijke huurovereenkomst overeengekomen voor de duur van vijf jaar, met voortzetting van de huurovereenkomst voor steeds weer vijf jaar.

De verhuurder zegt in 2014 de huurovereenkomst op wegens onder meer dringend eigen gebruik. De huurder heeft daartoe een procedure aanhangig gemaakt bij de kantonrechter te Amsterdam om te komen tot een verlaging van de huurprijs. De kantonrechter heeft de huurprijs verlaagd van 212.865,18 euro tot 84.200 euro. De verhuurder heeft tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld. In de hoger beroepsprocedure heeft het gerechtshof Amsterdam de huurprijs vastgesteld op 180.000 euro.

In dit geding vordert de verhuurder beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik in de zin van art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW en ontruiming van het gehuurde. Daaraan is ten grondslag gelegd dat hij een aanmerkelijk beter rendement uit het gehuurde kan behalen dan hij door de verhuur behaalt, door daarin zelf een hotel te gaan exploiteren. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen, waarna het hof met verbetering van gronden dit vonnis heeft bekrachtigd (ECLI:NL:GHAMS:2020:2605)*.

 

Oordeel van het gerechtshof Amsterdam

Ten aanzien van het beroep op dringend eigen gebruik oordeelt het hof dat, hoewel de winstpotentie van het hotel bij zelfexploitatie tot een behoorlijke rendementsverbetering voor de verhuurder kan leiden, in dit geval de verhuurder het gehuurde niet nodig heeft voor dringend eigen gebruik. De verhuurder heeft namelijk in 2006 er zelf voor gekozen om zijn hotelonderneming te verkopen en het pand te verhuren. Op dat moment zou de verhuurder ook al meer winst hebben gehaald bij zelfexploitatie dan dat hij zou behalen met de verhuur ervan. Volgens het hof heeft de verhuurder een welbewuste keuze gemaakt om het pand te gaan verhuren en die keuze doet volgens het hof af aan de dringendheid van zijn wens om het hotel zelf te exploiteren. De verhuurder beschikte daarnaast over een vastgoedportefeuille in Amsterdam. Voor het hof was het niet duidelijk waarom juist het gehuurde gebruikt moest worden voor de exploitatie van een hotel.

Oordeel van de Hoge Raad

De vraag of een verhuurder van een bedrijfsruimte het verhuurde nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Bij een beroep op grond van artikel 7:296 lid 4 BW is, als aan de voorwaarden wordt voldaan, anders dan bij lid 3, geen plaats voor een nadere afweging van de belangen van de verhuurder en huurder.

In rechtsoverweging 3.3.3. oordeelt de Hoge Raad dat met dringend eigen gebruik is bedoeld dat het pand van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder.[1] De wil tot eigen gebruik moet niet alleen bestaan ten tijde van de opzegging, maar ook op het tijdstip van de uitspraak van de rechter.[2]
Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten. Daarbij is het niet vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het gehuurde nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te bieden.[3]

De Hoge Raad overweegt dat het bestaan van andere mogelijkheden voor de verhuurder een beroep op dringend eigen gebruik in de weg kan staan. Dit is slechts het geval wanneer het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij daarvan gebruik maakt. Het ligt daarbij in beginsel op de weg van de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt.[4]

Vernietiging oordeel van gerechtshof Amsterdam

In rechtsoverwegingen 3.4.1. en 3.4.2. gaat de Hoge Raad in op waarom het oordeel van het hof niet tot stand kan blijven. Het hof heeft allereerst miskend dat het niet aan de verhuurder maar aan de huurder is om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt. Verder heeft het hof volgens de Hoge Raad ontoereikend gemotiveerd waarom het voorgenomen eigen gebruik door verhuurder ten tijde van het bestreden arrest niet dringend, in de zin van wezenlijk, is nu het vaststaat dat zelfexploitatie tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden voor de verhuurder. Tot slot is ook het oordeel dat sprake is van een betrekkelijk recente eigen keuze van de verhuurder om het hotelbedrijf te verkopen en daarmee van extra winst door zelfexploitatie af te zien, zonder nadere motivering onbegrijpelijk. De gemaakte keuze lag immers veertien jaar in het verleden. Daarmee is ook zonder nadere motivering onbegrijpelijk waarom de toen gemaakte keuze afdoet aan de dringendheid van de wens om het gehuurde weer zelf in eigen gebruik te nemen.

 

De Hoge Raad vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 15 september 2020 en verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing. De Hoge Raad volgt daarmee de conclusie van Advocaat-Generaal Hartlief (ECLI:NL:PHR:2021:1005)*.

 

[1] Kamerstukken II 1974/75, 12312, nr. 5, p. 7.

[2] Hoge Raad 13 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC6116, r.o.v. 3.3.4.

[3] Hoge Raad 14 november 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2493, r.o.v. 3.6.

[4] Hoge Raad 25 oktober 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0386, r.o.v. 3.4.